Ha ingatlant adsz el, nemcsak a vevő megtalálása és az adásvételi szerződés aláírása fontos, hanem az is, hogy tisztában legyél az adózási kötelezettségekkel. Könnyen előfordulhat, hogy az eladás után személyi jövedelemadót kell fizetned – ugyanakkor több kedvezményt vagy akár teljes mentességet is igénybe vehetsz.
Ebben a cikkben lépésről lépésre végigvezetünk azon, hogyan működik az ingatlan értékesítés adózása 2025-ben, mire kell figyelned, és hogyan kerülheted el a leggyakoribb hibákat.
Miért fontos az ingatlan értékesítés adózása?
Amikor eladsz egy ingatlant, az állam azt vizsgálja, hogy az ügyletből származott-e jövedelmed. Ez nem a teljes vételárat jelenti, hanem csak a különbséget a bevételed és a megszerzésre / felújítására fordított kiadásaid között. Ezt nevezzük adóalapnak.
Az adózás szempontjából az alábbi tételeket számolhatod el:
- Szerzési érték: az ingatlan vételára, illetve öröklésnél az öröklési illeték alapja.
- Kapcsolódó költségek: ügyvédi díj, illeték, közvetítői jutalék.
- Értéknövelő beruházások: felújítás, korszerűsítés, bővítés, amely igazoltan növelte az ingatlan értékét (pl. nyílászáró csere, fűtéskorszerűsítés).
Az így kapott különbözet után kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetned, amelynek mértéke 15%.
Ugyanakkor nem minden esetben kell adóznod. A szabályok szerint minél régebben szerezted az ingatlant, annál kisebb adót kell fizetned, és 5 év után teljes adómentességet élvezel.
Például:
- ha 2021-ben vásároltad az ingatlant, és 2025-ben adod el, a jövedelmed 40%-a után kell adóznod,
- ha 2020-ban vetted, és 2025-ben értékesíted, akkor már teljesen adómentes lesz az eladás.
A személyi jövedelemadó (SZJA) szempontjából az 5 éves szabálynál nem a szerzés napja, hanem a szerzés éve számít döntőnek.
Ezen felül bizonyos esetekben további kedvezmények is járnak:
- ha a bevételt új (másik) ingatlan vásárlására fordítod,
- ha a családod lakhatását oldod meg belőle,
- ha öröklés útján szerezted az ingatlant (örökölt ingatlan eladása esetén szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja).
Fontos, hogy a NAV az adásvételi szerződés alapján automatikusan tudomást szerez az eladásról, de az adóbevallásban neked kell feltüntetned a jövedelmet. Ha ezt elmulasztod, könnyen bírságot kaphatsz.
Adózás menete és kedvezmények 2025-ben
Az ingatlan értékesítés adózásának menete elsőre bonyolultnak tűnhet, de ha lépésről lépésre követed a szabályokat, könnyen átláthatóvá válik. Az adózás során három fő dologra kell figyelned: hogyan számítják ki az adóalapot, mennyi az adókulcs, és milyen kedvezményeket tudsz érvényesíteni.
Hogyan számítják ki az adóalapot?
Az adóalap az eladási ár és a megszerzésre fordított költségek különbsége. Az alábbi tételeket vonhatod le a bevételedből:
- az ingatlan vételára vagy öröklés esetén az öröklési illeték alapja,
- az ügyvédi díj, közvetítői jutalék, illeték,
- igazolt felújítási, korszerűsítési költségek, amelyek növelték az ingatlan értékét.
Mennyi az adókulcs?
- Az adó mértéke 15% SZJA.
- Az adóalap azonban az évek múlásával csökken:
- évben: a teljes jövedelem után kell adózni,
- évben: a jövedelem 90%-a után,
- évben: a jövedelem 60%-a után,
- évben: a jövedelem 30%-a után,
- évtől: teljes adómentesség.
Mikor nem kell adót fizetned?
Bizonyos élethelyzetekben teljes adómentességet élvezhetsz:
- ha az ingatlant több mint 5 éve szerezted,
- ha öröklés útján jutottál hozzá, és az ingatlan eredeti szerzése óta már eltelt 5 év,
- ha cserét pótló vétel történik (például a bevételt új lakás vásárlására fordítod),
- ha a bevételt bizonyíthatóan lakhatási célra használod fel.
Hogyan kell bevallani?
- Az adóbevallásodban (általában a következő év május 20-ig) kell feltüntetned az ingatlan eladásából származó jövedelmet.
- A NAV már előre kitölti a bevallási tervezetet, de neked kell ellenőrizned és kiegészítened az adatokkal.
- Az adót a bevallás benyújtásával egyidejűleg kell befizetned.
Gyakorlati tudnivalók és tippek az adóoptimalizáláshoz
Az ingatlan értékesítésekor nemcsak az adó mértéke, hanem a gyakorlati teendők is fontosak. Ha tisztában vagy a határidőkkel, az elszámolható költségekkel és a leggyakoribb hibákkal, sok pénzt és bosszúságot spórolhatsz meg.
Bevallási és befizetési határidők
Az ingatlan eladásából származó jövedelmet a következő év személyi jövedelemadó bevallásában kell feltüntetned.
- A határidő általában május 20.
Fontos, hogy ne csak a bevallást nyújtsd be időben, hanem az adót is ekkor kell befizetned a NAV felé, így zárul le hivatalosan az ügylet adózási része.
Milyen költségeket számolhatsz el?
Az adóalap csökkentése érdekében minden igazolt költséget érdemes megőrizned. Ezek közé tartozik például:
- az ügyvédi díj és a földhivatali eljárási díj,
- a vagyonszerzési illeték,
- az ingatlanközvetítői jutalék,
- a felújításra, korszerűsítésre fordított számlával igazolt kiadások.
Tipikus hibák, amiket érdemes elkerülnöd
Az egyik leggyakoribb hiba, hogy valaki elfelejti feltüntetni az ingatlan eladásából származó bevételt az adóbevallásban. Ez azért kockázatos, mert a NAV az adásvételi szerződés alapján automatikusan tudomást szerez az ügyletről, így a mulasztás könnyen bírsághoz vezethet.
Sokszor előfordul az is, hogy az eladó nem gyűjti össze a költségekről szóló számlákat – például az ügyvédi díjról vagy a felújításról –, emiatt pedig magasabb lesz az adóalapja, és végső soron több adót fizet, mint amennyit valójában kellene.
Emellett gyakran figyelmen kívül hagyják az időmúlási szabályt is: előfordulhat, hogy valaki már mentesülne az adófizetés alól, de tévesen mégis számol vele, és feleslegesen terheli magát adóval.
Hol találsz megbízható információt?
- A NAV hivatalos honlapja mindig naprakész tájékoztatást ad.
- Érdemes konzultálnod könyvelővel vagy adótanácsadóval, ha nem vagy biztos a számításban.
- Jogilag összetettebb esetekben (pl. öröklés, ajándékozás) érdemes ügyvédhez fordulnod.
Összefoglalás
Az ingatlan értékesítésekor nemcsak az adásvételi szerződés és a vevő megtalálása fontos, hanem az is, hogy tisztában legyél az adózási kötelezettségeiddel.
A legfontosabb, amit érdemes megjegyezned:
- az adó alapja nem a teljes vételár, hanem a bevétel és a költségeid különbsége,
- az adókulcs 15%, de az évek múlásával fokozatosan csökken, és 5 év után teljesen megszűnik,
- számos költséget elszámolhatsz, amelyek csökkentik az adóalapot,
- bizonyos élethelyzetekben (pl. új lakás vásárlása, öröklés) teljes adómentességet élvezhetsz,
- mindig figyelj a bevallási határidőre, és őrizd meg a számlákat a költségekről.
Ha mindezeket szem előtt tartod, elkerülheted a felesleges kiadásokat és a NAV-bírságokat. Ha bizonytalan vagy, érdemes szakértő (könyvelő, adótanácsadó, ügyvéd) segítségét kérned, hiszen egyetlen rossz számítás is több százezer forintodba kerülhet.
Az adózás megértése nemcsak kötelezettség, hanem lehetőség is: ha okosan tervezel, jelentős összeget spórolhatsz meg az ingatlan eladásakor.